Veelgestelde vragen - financiën

Kan ik mijn erfpachtrecht verkopen? Zo ja, aan wie?

Waar moet ik mijn erfpachtovereenkomst registreren?

Gaan de banken mij een woonkrediet willen toestaan?

Kan ik de erfcijns fiscaal aftrekken, of gebruik maken van de woonbonus?

Moeten mijn kinderen erfbelasting betalen op deze erfpachtovereenkomst bij mijn overlijden?

Kan de erfpachtovereenkomst deel uitmaken van een gift / handgift / schenking?

Is een kavel in erfpacht nemen werkelijk goedkoper dan de kavel kopen in volle eigendom?

Wat gebeurt er als ik mijn erfcijns niet meer kan betalen?

Kan ik mijn erfpachtrecht verkopen? Zo ja, aan wie?

De erfpachter moet de woning zelf bewonen gedurende de eerste periode van 20 jaar van de erfpacht. In deze periode kan het gebouw niet verkocht worden en kan de erfpacht niet overgedragen worden. In uitzonderlijke gevallen, wanneer zich een ingrijpende wijziging voordoet in de persoonlijke of familiale situatie van de erfpachter, kan hiervoor een afwijking gevraagd worden aan de stad.

Na het verstrijken van de eerste 20 jaar kan wel vrij verkocht worden en kan de bijhorende erfpacht dus overgedragen worden.

Waar moet ik mijn erfpachtovereenkomst registreren?

De erfpacht wordt gevestigd door middel van een notariële akte. De notaris zal deze akte laten registreren. Het is dus niet zoals bij huur, waar huurder/verhuurder de overeenkomst zelf laten registreren.

Gaan de banken mij een woonkrediet willen toestaan?

De stad heeft hiervoor de nodige gesprekken gevoerd met banken. Zij hebben bevestigd dat voor de koop van een woning met bijhorend recht van erfpacht op de grond perfect een woonkrediet kan worden toegestaan. Of je al dan niet een lening zal krijgen hangt echter ook af van je persoonlijke situatie, zoals dit ook het geval is wanneer je de grond gewoon zou kopen.

Omdat het werken met een recht van erfpacht ongebruikelijk is, kunnen wij ons voorstellen dat de bank hierbij vragen heeft. Je kan de bank dan verwijzen naar de informatie op deze website en kan ook doorverwijzen naar onze medewerker die de bank antwoord kan bieden op algemene of specifieke vragen. Hiervoor kan de bank contact opnemen met Maarten Houbregs op het nummer 089 65 45 22 of per mail naar ruimtelijke.ontwikkeling@genk.be.

Kan ik de erfcijns fiscaal aftrekken, of gebruik maken van de woonbonus?

Enkel de uitgaven van een hypothecaire lening komen in aanmerking voor de woonbonus, niet de uitgaven voor de erfcijns. Wel kan je de erfcijns in mindering brengen via…. De erfcijns is alleen aftrekbaar als het niet gaat om je enige en eigen woning.

Moeten mijn kinderen erfbelasting betalen op deze erfpachtovereenkomst bij mijn overlijden?

Op de waarde van het gebouw moet erfbelasting betaald worden, maar niet op de waarde van de grond.

Kan de erfpachtovereenkomst deel uitmaken van een gift / handgift / schenking?

Dit kan. Wel moet je rekening moeten houden met schenkingsrechten, net zoals je bij een schenking een eigendomsrecht zou overdragen.

Is een kavel in erfpacht nemen werkelijk goedkoper dan de kavel kopen in volle eigendom?

Indien je een bouwgrond van 100.000 euro koopt in volle eigendom via een woonkrediet (20 jaar, vast, 2 % rente), betaal je per jaar 6060 euro of 505 euro per maand. Als je dezelfde bouwgrond pacht aan 1 % erfcijns, dan betaal je per jaar 1000 euro of 83 euro per maand. Dit is 5060 euro goedkoper per jaar, of 422 euro goedkoper per maand. Dit levert heel wat voordelen op:

  • Je maandelijkse last voor de afbetaling van je woning daalt gevoelig. In dit voorbeeld in jouw voordeel met 422 euro per maand. Uiteraard is elke aankoop anders: de rente varieert per dossier, sommige jonge kopers brengen wat meer eigen middelen in,…
  • Je betaalt minder kosten op de erfpacht. Het registratierecht bedraagt slechts 2 %, tegenover 10 % bij de aankoop van een bouwgrond. Voor een perceel van 100.000 euro betaalt je dus maar 2.000 euro registratierecht bij erfpacht, in plaats van 10.000 euro bij een aankoop. Dit betekent onmiddellijk een voordeel van 8000 euro.
  • Banken kunnen de goedkope erfpacht meenemen in de berekening van je quotiteit. Dit is het bedrag dat je leent ten opzichte van de waarde van het vastgoedproject (woning + bouwgrond). Aangezien jij minder betaalt voor de grond, zal het maandelijks te betalen bedrag voor de woning lager liggen en neemt de betaalbaarheid toe. Stel: Je koopt een woning van 200.000 euro en leent hiervoor 200.000 euro. De bank rekent de erfpacht voor de helft mee, dus de helft van 100.000 euro. Dit betekent dat je 200.000 euro leent op een vastgoedwaarde van 250.000 euro. Dit is een quotiteit van 80 %, wat lager is dan 100 % en dus gunstig voor de bank. Zo kunnen ze jou mogelijk een scherpere rentevoet aanbieden, dan wanneer je quotiteit 100 % zou zijn.
  • Meestal zal je fiscale korf al gevuld zijn met de afbetaling van je woning (zonder grond) en je schuldsaldoverzekering. Per ontlener kan je maximaal 1.520 euro inbrengen. Aangezien het om een enige en eigen woning gaat, wordt dit verhoogd met 760 euro gedurende de eerste 10 jaar. Het bedrag dat je per ontlener mag inbrengen bedraagt dus 2.280 euro. Een koppel kan dus 4.560 euro inbrengen. Dit komt overeen met een hypothecair krediet van 75.000 euro (20 jaar looptijd, 2 %, vaste rente). Dit betekent dat je minstens dit bedrag moet lenen om je fiscale voordeel maximaal te benutten.

Jouw voordelen op een rijtje, volgens dit rekenvoorbeeld:

  • Je betaalt 420 euro minder per maand aan afbetaling.
  • je bespaart 8000 euro op registratierechten.
  • Je kredietdossier kan aan een gunstige quotiteit verleend worden, wat een gunstig effect heeft op de gehanteerde rentevoet.
  • Je fiscale korf is meestal al gevuld met het woonkrediet voor de woning. De erfcijns heeft geen invloed op je woonfiscaliteit.

Wat gebeurt er als ik mijn erfcijns niet meer kan betalen?

De erfpachtvergoeding is erg laag. Desondanks is het toch mogelijk dat het niet lukt om de erfcijns te betalen. Vaak zullen er dan ook wel problemen zijn met de afbetaling van de lening voor de woning. In dat geval zal de bank mee bepalen wat er zal gebeuren.

Het spreekt voor zich dat tot de verplichtingen van de erfpachter behoort om de erfcijns te betalen. Wanneer dit niet gebeurt zal de stad de erfpachter aanmanen om de betaling toch uit te voeren. Wanneer hierna nog niet overgegaan wordt tot betaling kan de stad de ontbinding van de overeenkomst vorderen voor de rechtbank. Wanneer hierdoor een einde zou komen aan de erfpacht, zal de stad de woning vergoeden verminderd met een boete van 5% van de waarde.

Uiteraard is het niet de bedoeling het zo ver te laten komen. Wanneer betalen niet meer is het aangewezen om rond de tafel te gaan zitten om de zaak te bespreken.